Archives de Catégorie: Acheter sur plan

L’achat sur plan, comment, pourquoi, de découverte en découverte.

Choix des matériaux : le casse-tête !

Imaginer la décoration de son appartement, 14 mois avant d’y entrer, n‘est pas chose facile. Choisir son parquet, son carrelage, ses meubles de salle de bain pour un espace encore virtuel, c’est un vrai défi. Nous l’avons relever, il y a quelques semaines ! Non sans mal… C’est ça aussi la particularité d’un achat en VEFA.

Cette étape, a priori excitante, du choix des matériaux, s’est transformée en épreuve pour de nombreux copropriétaires. Nous avons recueilli plusieurs témoignages de déception face aux propositions limitées et à l’absence de réel conseil au moment du choix.

Plutôt que de parler à la place des autres, nous allons vous raconter notre expérience.

 

Si, initialement, il nous avait été indiqué que nous aurions à choisir les matériaux et mobiliers en mars-avril 2015, finalement nous avons été invités (convoqués ?) à le faire entre le 27 octobre et le 7 novembre 2014. Pourquoi une telle urgence ? Aucune idée…

Ainsi, la première semaine de novembre, nous avions rendez-vous au showroom de Vinci pour y choisir les matériaux et mobiliers qui équiperont notre appartement. Nous étions à l’heure et sommes restés un peu plus d’une heure.

Heureusement, nous étions accompagnés d’une architecte, dans le cadre d’un contrat d’assistance maître d’ouvrage, car on ne peut pas dire que le conseil fut, sur place, des plus intenses. Notre hôte-conseiller était un peu jeune, peu impliqué.

Pour débuter, l’atmosphère était glaciale. Pas celle qui régnait entre nous, heureusement, mais la température du showroom. On se serait cru à l’extérieur :-(. Peut-être était-ce un moyen pour nous faire accélérer le pas ? Dommage, cela n’a rien changé pour nous, nous avons pris le temps de comparer et de réfléchir ;-).

Nous avons débuté par le choix du parquet. Les premières questions sont restées sans réponse : le parquet proposé étant uniquement du monolame et non pas du parquet massif, nous demandions l’épaisseur de la partie noble. Notre conseiller ne savait pas 😦 Nous demandions alors à voir la tranche du parquet mais comme tous les parquets étaient présentés par plaque de 1,5 m2, entourée d’une baguette de bois, impossible de voir quoi que ce soit !

Nous avions décidé que si le parquet contrecollé ne nous plaisait pas, nous opterions pour un parquet massif (avec surcoût). Lors d’une de nos précédentes visites du showroom, il y en avait. Notre demande provoqua un étonnement voire un embarras chez notre conseiller : « Non, il n’y en a pas ici ou alors, je ne sais pas où ! »

Comment donc pouvoir comparer ???

Nous avons donc dû choisir dans ce qui se trouvait dans le showroom…

Renseignement pris sur le site de la Compagnie française du parquet, la partie noble des parquets monolame fait 3,5 mm d’épaisseur ce qui autorise si besoin, 1 à 2 ponçages.

Vint ensuite le choix du carrelage de la cuisine. Evidemment nous avions découvert les propositions à travers un document papier sur lequel des photographies des carrelages figuraient. Elles n’étaient pas de qualité et nous espérions être agréablement surpris au showroom. Franchement, ce ne fut pas le cas. Le choix était plutôt limité et pas vraiment dans nos goûts. De plus, l’éclairage est tel que se rendre réellement compte des couleurs, des reflets, des matériaux ne fut pas une chose aisée. Nous n’avons eu de cesse de faire allumer et éteindre les luminaires du showroom pour bien nous rendre compte des effets de la lumière en terme de reflets, de nuances… !

Lors de nos réflexions, pour préparer ce rendez-vous, nous avions envisagé d’aller chercher du carrelage et nous étions rendu dans le showroom de la Marbrerie des Yvelines à Versailles. Finalement, pour des raisons de facilité, nous nous sommes décidés à choisir ce que nous trouvions le plus acceptable … ou le moins pire. Nous jouerons l’originalité dans les meubles de la cuisine et sa crédence 😉

Puisque nous étions dans le rayon des carrelages, nous avons donc choisi celui de la salle d’eau… Nous étaient proposés 10 harmonies, c’est-à-dire 10 assemblages de carrelages pour le sol, pour la frise et pour les murs. Là-encore certains choix n’étaient pas très heureux et il manquait certaines teintes qui auraient permis de proposer véritablement une grande diversité harmonieuse et moderne. Là-encore, c’est par défaut, par élimination que nous avons arrêté notre choix. Il n’y a pas eu de véritable coup de cœur.

Déplacement de la plaque de parquet auprès des carrelages pour améliorer le choix…

Quant à la question de la pose… Pas de réponse de notre conseiller sur ce qui était possible et impossible. La question était : tous les murs doivent-ils nécessairement être carrelés ? Nous verrons donc avec le responsable du programme Parc 17.

Enfin, vint le temps du choix du meuble et miroir de la salle d’eau… Deux collections de Jacob Delafon étaient proposées (Rêve et Odéon Up), mais seulement 2 modèles de vasque/meuble étaient exposés 😦 Lors d’un de nos précédents rendez-vous au showroom, il nous avait été indiqué que le choix se ferait dans la collection. Nous avions vu donc un modèle de la gamme qui nous plaisait alors nous sommes allés le chercher sur Internet. Ce faisant, nous nous sommes aperçus que notre plan de salle d’eau n’était pas juste 😦 Il a donc fallu en urgence adresser une dernière demande de TMA ! Nous étions très proches de la construction de notre étage mais les équipes de Vinci ont été très compréhensives et réactives, et nous avons pu obtenir ce que nous souhaitions. Merci !

Quant au choix du miroir, il y en avait un très grand nombre dans le showroom mais seulement 2 modèles concernaient Parc 17. Dommage, d’autres étaient plus grands, plus jolis et peut-être mieux équipés en terme d’éclairage. Cependant sur ce dernier point, impossible de le dire, lorsque nous demandâmes d’allumer l’éclairage du miroir, il nous fut répondu… que les miroirs n’étaient pas branchés !!! Quel service ! Si le showroom ne permet pas de tout voir… comment se rendre réellement compte de ce qu’est le produit ? Cela viendrait-il à l’idée d’un magasin de vente de tels produits de ne pas en montrer tous les aspects, toutes les modalités de fonctionnement ? Au final, à choix limité, décision rapide 😉

Je suis assez rarement critique et négatif dans le blog, vous en conviendrez, mais là, franchement, l’accueil au showroom et les choix proposés n’ont pas été pour nous à la hauteur du programme Parc 17. Pas vraiment du luxe comme me l’ont dit certains copropriétaires. Toujours présenté dans les outils promotionnels de Vinci Immobilier comme des appartements de prestige, Parc 17 devait nous réserver l’excellence car le top des programmes de Vinci Immobilier. Pour ce faire, nous espérons à présent que les finitions et TMA seront conformes à nos attentes 😉 !

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La phase « TMA » est engagée

Certes, rien n’a bougé cette semaine sur le chantier de Parc 17 et nous n’avons toujours pas signé chez le notaire… Pourtant, il  faut faire avancer les réflexions sur l’appartement que nous occuperons fin 2015, voire début 2016. C’est la raison pour laquelle, accompagné d’un architecte recruté pour nous accompagner, nous avons eu notre premier rendez-vous au show-room de Vinci Immobilier pour faire part de nos demandes de TMA.

Les fameux TMA

Les TMA, acronyme barbare qui signifie « Travaux Modificatifs Acquéreur », sont les modifications demandées par l’acquéreur d’un logement sur plan. Le but :  faire de l’appartement acheté… celui dont il rêve ou pour le moins s’en rapprocher. Dans notre cas, il s’agit de supprimer une chambre, transformer une salle de bain en dressing, réduire une salle d’eau, agrandir la cuisine, ouvrir un mur porteur, déplacer le tableau électrique, faire un faux plafond… Deux, trois petites choses en somme ! A cela s’ajoute un nouveau plan électrique pour l’adapter aux fonctions des pièces, en pensant par exemple à la hifi. Il serait dommage de devoir mettre des rallonges électriques dans un appartement neuf !

Cela parait dingue mais ce sont des choses auxquelles il faut penser très tôt. Initialement ces TMA devaient être déposés fin juillet puis fin octobre, mais à présent il nous a été indiqué que ce serait pour fin décembre 2013, voire mars 2014. Nous avions donc le temps. Cependant ce temps sera mis à profit pour les aller-retour de discussions et négociations 😉

Nous avons profité de ce rendez-vous dans le show-room pour regarder les parquets, carrelages et meubles proposés pour les sols de l’appartement, les murs de la salle de bain et les meubles de cette dernière. Là-encore, nous avons le temps puisqu’il nous faudra arrêter définitivement nos choix au plus tard un an avant la livraison, donc fin 2014. D’ici là, il est possible que certains matériaux et meubles, qui nous ont été présentés, soient changés ou d’autres ajoutés. En effet, nous avons vu essentiellement ceux du programme Pereire 17 et ils ne seront pas forcément identiques à ceux proposés dans Parc 17.

Pourquoi un architecte ?

Le travail de Vinci consiste à vérifier que nos souhaits sont techniquement réalisables, qu’ils respectent les normes actuelles (handicap, isolation…) et qu’ils ne dépassent pas le budget initial. Rien de plus. Vinci n’agit pas en architecte conseil mais uniquement en architecte censeur. Cela se comprend facilement, Vinci ne pourrait retravailler chaque appartement. De plus, respecter les-dites normes à la livraison implique quelques travaux après cette livraison. Pour suivre ces travaux, un architecte nous semblait précieux et nous confirmons qu’il, en l’occurrence elle, l’est. Acheter dans le neuf ne doit pas forcément dire avoir le même appartement que ses voisins du dessus ou du dessous !

A présent nous attendons le premier retour sur nos demandes de TMA 😉

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Un équipement domotique qui évolue…

Des obligations évidentes pour un écoquartier

Parc 17 s’inscrit dans le projet d’un premier écoquartier dans Paris intra-muros. Ce faisant, de nombreux critères sont imposés pour viser à collecter/retraiter les déchets, réduire les pollutions, optimiser les consommations d’énergies voire en produire pour viser une sorte d’autosuffisance énergétique dans le quartier. Ainsi de nombreux immeubles verront leur toiture équipée de panneaux photovoltaïques. Ainsi les murs extérieurs des immeubles sont épais et sont isolés par l’extérieur et non pas par l’intérieur des pièces en supprimant tout pont thermique extérieur/intérieur. Ainsi la surface vitrée est établie pour limiter les pertes mais aussi les entrées. Ainsi les systèmes d’aération visent à optimiser les circulations d’air pour éviter des surchauffes ou des refroidissements.

SAUT DE LIGNE

Des équipements individuels prévus pour améliorer la gestion et le suivi des flux énergétiques

Afin de suivre les consommations d’énergies, gérer l’ouverture et la fermeture des radiateurs et des volets, suivre les consommations électriques, liquides et thermiques, voire gérer l’éclairage, des systèmes de domotique se développent. Le suivi des consommations a un objectif de responsabilisation voire de simplification s’il permet le remplacement de compteurs.

Dans la note descriptive signée et contresignée par nous et par Vinci en avril 2013, était prévue un système de domotique. Précisément, il était écrit :

« Point 2.9.6. Equipements de Domotique

Chaque logement disposera d’un système de domotique contrôlé à partir de l’écran tactile et pilotant les fonctionnalités ci-dessous :

Consommation d’énergies :

Affichage sur l’écran de contrôle de la :

  • consommation électrique
  • consommation d’eau froide
  • consommation d’eau chaude sanitaire
  • consommation d’eau chaude pour le chauffage

Régulation du chauffage :

  • Régulation électronique des températures et programmation horaire, sur la base des zones décrites au 2.9.4.3. »

SAUT DE LIGNE

Une révision unilatérale

Mi-juin 2013, Vinci nous informait que

« suite aux études de conception menées et afin de prendre en compte l’ensemble des contraintes techniques et réglementaires, les documents cités ont été modifiés sur les points suivants :     //

  • Article 2.9.6 – Equipements domotiques »

Plus loin, le nouvel article concernant la domotique est ainsi rédigé :

« Point 2.9.6. Equipements de Domotique

Chaque logement disposera d’un système de domotique contrôlé à partir de l’écran tactile et pilotant les fonctionnalités ci-dessous :

  • Commande centralisée des volets roulants électriques
  • Régulation électronique des températures et programmation horaire, sur la base des zones décrites au 2.9.4.3. »

Interrogeant Vinci Immobilier sur cette modification, les compensations, les lieux où seront placés les compteurs qui pallieront la décision de modification du système de domotique, une seule réponse nous a été apportée : « Le système de domotique ne permettra effectivement plus de suivre les consommations d’énergie, mais permettra par contre de gérer le fonctionnement des volets roulants. »

 

Cette nouvelle possibilité offerte reste effectivement intéressante, en tout état de cause, elle facilitera notre vie. Quant aux compteurs… ils seront très certainement dans les parties communes 😉

SAUT DE LIGNE

Effet calendaire

Deux règlementations nationales encadrent les caractéristiques thermiques et exigences de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments, le 1er date du 26 octobre 2010 (Décret N°2010-1269), le 2nd est un arrêté du 28 décembre 2012. Ce dernier dans son article 19 précise que les bâtiments ou parties de bâtiment sont équipés de systèmes permettant de mesurer ou de calculer la consommation d’énergie. Malheureusement, le décret précise que pour les bâtiments neufs à usage d’habitation, seuls sont concernés les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2013… confirmation donnée par Vinci…

Pourtant ce sont sûrement les 3 fonctionnalités associées (compteurs, chauffage, volets) qui permettraient réellement d’atteindre les objectifs de performance réglementaires visant à

  • Limiter la consommation d’énergie primaire ;
  • Optimiser la conception du bâti, indépendamment des systèmes énergétiques mis en œuvre ;
  • Limiter les surchauffes dans les bâtiments en période estivale.

SAUT DE LIGNE

En conclusion, il est fort dommage qu’un immeuble qui n’est pas encore sorti de terre, qui sera certifié BBC dans un écoquartier, ne soit pas équipé de systèmes maximisant sa performance énergétique en appliquant dès à présent une législation qu’à 6 mois près le constructeur aurait été obligé d’appliquer. Mais tout n’est peut-être pas encore perdu…

SAUT DE LIGNE

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Le diable se cache dans les détails et dans la loi

Un plan et un état descriptif

Si acheter sur plan, c’est avant tout acheter du vide puisque, pour notre cas, rien n’était sorti de terre, c’est aussi acheter du rêve. Celui-ci est généré par des plans, des maquettes et un document d’une vingtaine de pages décrivant tous les éléments qui constitueront et équiperont l’immeuble et l’appartement.

Contrat Réservation

Ce fameux contrat de réservation contient tout le descriptif de ce que sera l’immeuble, de ses équipements, de ses aménagements, des peintures jusqu’aux tuyauteries. Il décrit aussi l’aménagement et les équipements des parties communes… enfin… presque tout.

La découverte des règles d’adaptation au handicap

Parc 17 n’échappera pas à la règle des constructions nouvelles, il devra répondre aux normes actuelles liées au handicap. L’objectif est double, il s’agit bien évidemment de permettre à des personnes aujourd’hui handicapée de vivre dans un des appartements de l’immeuble. Il s’agit aussi de permettre aux personnes vieillissantes, aux personnes âgées de rester dans leur appartement. Ces objectifs sont louables mais pourquoi la loi oblige-t-elle aujourd’hui à avoir un appartement adapté et non pas adaptable ? Détruire une cloison de BA13 pour faciliter les accès aux toilettes, au lit, il n’y a rien de plus facile. Alors pourquoi obliger dès la livraison à ce que l’appartement soit totalement adapté ? Cela peut paraître anodin mais les conséquences ne sont pas neutres. La première est très souvent l’installation d’un toilette dans la salle de bain et d’un second séparé. ans les petits appartements, ce n’est pas idéal et se traduit par une perte de place. La seconde est pour de nombreux acquéreurs des travaux de réadaptation, donc un coût supplémentaire, dès la livraison !

Pour une idée de ces normes, c’est ici : DGALN_Annexe 6 de la circulaire du 30 novembre 2007 illustree

208 cm … à confirmer

Le descriptif des futurs appartements semble à la première lecture exhaustif. Il décrit les choix des matériaux et matériels dans des listes fermées concernant le sols, les plinthes, les peintures, les carrelages, les portes, meubles de salle de bain … Il accompagne un plan de l’appartement, un plan des étages, un plan de situation au sol mais aucun plan de coupe de l’immeuble. Ce faisant, une donner manque, celle de la hauteur des fenêtres. Dans un tel immeuble, avec vue sur parc, nous imaginions presque des fenêtres toute hauteur, correspondant aux hauteurs sous plafond des appartement, ou presque, soit 2,50 m, 2,60 m et 2,70 m.

Lorsque le doute nous a habité, nous avons cherché l’information. L’architecte de Vinci Immobilier nous répondit par mail, 208 cm, dans tous les appartements. Étonnés, nous relancions, même réponse. Nous interrogèrent alors nos conseillers commerciaux qui doutèrent dans un premier temps de la réponse puis durent accepter l’évidence : 208 cm ! Les raisons paraissent évidentes : l’économie et l’environnement. Pour des raisons économiques, les fenêtres sont les mêmes dans tous les appartements ! Quant à l’environnement, les normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) imposent des coefficients d’échange…

Inutile de décrire longuement les conséquences sur un appartement d’une hauteur sous plafond de 2,50 m voire 2,6 m voire mieux, 2,7 m 😦

Certaines des fenêtres sont prévues avec une ouverture totale par un jeu de coulissement et rotation, mais la notice descriptive est très claire : « Sur les plans de vente, certaines menuiseries extérieures sont représentées avec une ouverture en accordéon. Conformément au référentiel BBC, les menuiseries doivent satisfaire à un niveau minimum de performances en matière de perméabilité à l’air. Afin de garantir l’adéquation de ces équipements aux exigences thermiques, les modèles définitifs des menuiseries extérieures seront validés à partir des résultats obtenus sur un ou plusieurs tests effectués sur le chantier au cours de la construction. Ces conclusions, peuvent conduire à remplacer les portes fenêtres initialement prévues avec une ouverture en accordéon par un modèle avec un système d’ouverture alternatif. Le cas échéant, un courrier d’information sera transmis aux acquéreurs des logements concernés« . Un simple courrier d’information !

L14… à confirmer aussi.

La dernière surprise en date apparaît à la lecture de l' »État descriptif de division en volumes du lot E5 » confié à Paris Batignolles Aménagement. Celui-ci indique très clairement que le tunnel « METEOR » se situera sous l’immeuble, à la moitié de celui-ci. Autrement dit, la ligne 14 passera sous Parc 17. Quelle surprise ! A aucun moment cette information n’a été communiquée, bien évidemment.

METEOR

Des fenêtres de 208 cm en accordéon ou peut-être pas, de larges espaces de circulation pour l’accessibilité, un métro sous l’immeuble, … que de surprises nous réserve encore l’achat sur plan…

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Acheter sur plan… le saut dans le vide

Acheter sur plan, c’est tout d’abord acheter du vide…

Parc 17 a fait l’objet d’une pré-vente le 6 juin 2012, ce jour-là, rien n’existait en dehors d’une maquette, pas à l’échelle, et de plans en 2 dimensions. Malgré cela, de nombreux candidats à l’achat se pressaient pour tout savoir de cet immeuble et si possible investir. A l’époque, les travaux devaient rapidement débuter et la livraison était prévue pour le 4ème trimestre 2014. Vinci Immobilier annonçait 26 mois de travaux et avait besoin de quelques mois pour atteindre le seuil minimal de logements à vendre pour financer les travaux. Seuls les bâtiments (cages d’escalier) B et C étaient en vente. Très rapidement les appartements des derniers étages sont partis. Des pastilles rouges étaient régulièrement posées sur le plan général de l’immeuble sur lequel figurant tous les appartements. Le vide ne fait pas peur.

… mais c’est aussi acheter du rêve !

Pour de futurs acquéreurs d’un appartement neuf dans un immeuble BBC (Bâtiment Basse Consommation) donnant sur un parc, ne pas le voir et devoir attendre, n’a rien de rebutant. L’achat sur plan, c’est aussi un achat de rêve, un appartement en devenir, répondant à toutes les normes actuelles, de haute qualité. Cela vaut la peine d’attendre un peu !

Quand les 26 mois deviennent 42 mois 😦

Mais l’achat sur plan, c’est aussi un achat qui répond au bon vouloir du promoteur. Si la durée des travaux est bien définie, le démarrage des travaux l’est moins. Il dépend d’éléments dont les acquéreurs ne sont pas informés et que bien entendus ils ne maîtrisent pas. Les appartements ne se sont pas vendus aussi bien et aussi vite que prévu. L’unique acquéreur du Bâtiment A s’est désisté et celui-ci a été mis en vente au public en février 2013. Aux acquéreurs d’un appartement dans ce bâtiment, il a été annoncé que les travaux débuteraient en mars-avril puis mai-juin mais finalement c’est ce mois-ci que la préparation du chantier a débuté pour un début des travaux en septembre 2013. Le décompte des 26 mois débutera alors… et tout le monde croise les doigts pour que la durée ne soit pas allongée par les conditions climatiques, des découvertes archéologiques ou toute autre raison. Une chose est sure, pour ceux des pastilles rouges, la durée globale sera plus proche de 42 mois que de 26 ! L’achat sur plan, c’est cela aussi…

Rdv fin 2015 pour recueillir le sentiment de tous ces acquéreurs de rêve 😉

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